Die Baufinanzierung, auch Immobilienfinanzierung genannt, findet in der Regel durch ein Darlehen statt, das zum Beispiel von Banken, Bausparkassen oder Versicherungsgesellschaften vergeben wird. Ein Vorteil der Baufinanzierung ist in Zeiten niedriger Zinsen die Zinsbindungsfrist. Es gibt aber auch Nachteile, denn will man die Baufinanzierung vorzeitig kündigen, entstehen unter Umständen zusätzliche Kosten durch die Vorfälligkeitsentschädigung. Erfahre in diesem Ratgeber, worum es sich hierbei handelt und was du tun kannst, wenn sich die Kündigung nicht umgehen lässt.

Menschen, die ein Haus bauen, umbauen oder sanieren, sind meistens voller Zuversicht und Freude. Leider kommt es im Leben aber nicht immer so, wie man vorher gedacht hat. Beispielsweise durch eine Trennung, einen Todesfall oder einen Umzug kann es passieren, dass ein aufgenommenes Darlehen für die Immobilienfinanzierung schon vor Ende der Laufzeit abgelöst werden muss. Hier hat die Baufinanzierung jedoch ihre Tücken: Während der Zinsfestschreibungszeit wird für den Kreditgeber eine Entschädigung für die vorzeitige Rückführung des Darlehens fällig, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. 

Die meisten Darlehen zur Immobilienfinanzierung laufen mit einer Zinsfestschreibungsfrist von mindestens zehn Jahren. Das ist derzeit auch sinnvoll, da die Zinsen recht niedrig liegen. Willst du die Baufinanzierung vor Ablauf dieser Frist kündigen, ist das nur im Rahmen des Sonderkündigungsrechts nach § 490 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) möglich. Dieses sieht vor, dass ein Darlehensnehmer berechtigt ist, einen Vertrag mit gebundenem Sollzinssatz vorzeitig zu kündigen, wenn es dafür berechtigte Interessen gibt, beispielsweise den Verkauf der Immobilie oder ein höherer Finanzierungsbedarf, der durch den Kreditgeber abgelehnt wird. Voraussetzung ist es, dass der gesamte Darlehensbetrag bereits seit mindestens sechs Monaten an den Kreditnehmer ausgezahlt worden ist. Außerdem steht dem Kreditgeber ein Schadensersatz für die vorzeitige Kündigung durch die Vorfälligkeitsentschädigung zu.


Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Die Vorfälligkeitsentschädigung, auch Zinsausfallschaden genannt, kannst du allein schwer berechnen. Es gibt jedoch zahlreiche Rechner im Internet, mit deren Hilfe du zumindest einen ungefähren Richtwert erhältst, welche Kosten auf dich zukommen werden. Eine genaue Berechnung ist deshalb nicht möglich, weil es keine einheitlichen Werte für bestimmte Kosten wie Verwaltungskosten und Bearbeitungsgebühren gibt. Um einen Vorfälligkeitsentschädigungsrechner nutzen zu können, benötigst du die Daten aus deinem Darlehensvertrag und aus dem Tilgungsplan. Unter anderem sind die folgenden Angaben wichtig:

Die außerordentliche Kündigung der Baufinanzierung durch die Bank

Wenn die Bank das Darlehen aus wichtigem Grund kündigt, beispielsweise weil der Kunde seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, entsteht ein Schadensersatzanspruch. Dieser wird entsprechend der Vorfälligkeitsentschädigung berechnet und ist vom Kunden an die Bank zu leisten.

Die Vorfälligkeitsentschädigung für eine Baufinanzierung mit festen Zinsen muss gemäß § 489 BGB nicht gezahlt werden, wenn nach der Auszahlung der gesamten Darlehenssumme zehn Jahre vergangen sind, auch wenn im Vertrag eine längere Zinsbindung vereinbart wurde. Das Gesetz sieht in diesem Fall eine Kündigungsfrist von sechs Monaten vor. Besteht noch eine Restschuld, muss diese innerhalb von vierzehn Tagen an den Kreditgeber zurückgezahlt werden.

Beispiel: Die Zehn-Jahres-Frist hat mit Auszahlung der letzten Rate der Darlehenssumme am 31.10.2008 begonnen. Du kannst die Baufinanzierung frühestens zum 01.11.2018 kündigen, ohne dass dir zusätzliche Kosten entstehen. Da du eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten musst, sollte das Kündigungsschreiben spätestens am 31.05.2018 beim Kreditgeber eingegangen sein. 

Beachte jedoch, dass die zehnjährige Frist neu beginnt, wenn der Darlehensvertrag im Verlauf der Zeit geändert wurde, beispielsweise durch die Änderung der Laufzeit oder des Zinssatzes. Eine Ausnahme von der sechsmonatigen Kündigungsfrist besteht zudem bei Verträgen mit variabler Zinsfestsetzung. Hier reicht eine Frist von drei Monaten aus.

Willst du ein Darlehen für eine Baufinanzierung kündigen, ist das am einfachsten nach Ablauf von zehn Jahren nach Auszahlung der letzten Darlehensrate möglich. In diesem Fall musst du keine Vorfälligkeitsentschädigung an den Kreditgeber für entgangene Zinsen zahlen. Diese wird jedoch fällig, wenn du das Darlehen vor Ablauf der Zehn-Jahres-Frist außerordentlich kündigst. Hier können dir hohe Kosten entstehen.