Neben der ordentlichen Kündigung sieht der Gesetzgeber in § 543 BGB die außerordentliche Kündigung eines Mietvertrags aus einem wichtigen Grund vor. Außerdem gab es in der Vergangenheit zahlreiche Gerichtsurteile, die die außerordentliche Kündigung der Wohnung und des Mietvertrags begründen. Für den Mieter berechtigen beispielsweise folgende Gründe zur außerordentlichen und fristlosen Kündigung der Wohnung:
- der Zugang zur Mietsache wurde durch den Vermieter nicht oder nicht rechtzeitig gewährt
- durch die Nutzung des Wohnraums besteht eine Gefahr für die Gesundheit, zum Beispiel durch Schimmel oder Baufälligkeit
- die Nutzung der Mietsache ist erheblich beeinträchtigt, weil zum Beispiel die Heizung im Winter ständig ausfällt
- das Verhältnis zwischen den Vertragsparteien ist nachhaltig gestört, beispielsweise weil sich der Vermieter unberechtigt Zugang zu den Wohnräumen verschafft
- der Vermieter bedroht oder beleidigt den Mieter
- aus der Nachbarschaft kommt es zu dauerhaften und starken Lärmbelästigungen
- der Vermieter kündigt eine Modernisierung an; ausgenommen hiervon sind sogenannte Bagatellmaßnahmen wie der Austausch eines Kochherds
- der Vermieter kündigt eine Mieterhöhung in Folge einer Modernisierung oder zur ortsüblichen Vergleichsmiete an
- der Vermieter verweigert eine berechtigte Untervermietung, wenn die Wohnung dadurch nicht überbelegt ist, oder die Aufnahme eines Lebenspartners in die Wohnung
Die außerordentliche Kündigung der Wohnung und des Mietvertrags durch den Vermieter wird vor allem durch folgende Situationen begründet:
- der Mieter bedroht oder beleidigt den Vermieter oder dessen Bevollmächtigte
- der Mieter vernachlässigt die Mietsache grob, beispielsweise durch das Unterlassen von Mängelanzeigen beim Vermieter, sodass dauerhafte Schäden entstehen können
- die Mietsache wird ohne Genehmigung des Vermieters einem Dritten überlassen
- die Mietsache wird ohne Genehmigung gewerblich oder teilgewerblich genutzt und durch diese Nutzung wird der ursprüngliche Wohnungscharakter zu Wohnzwecken verändert
- der Mieter stört nachhaltig und wiederholt den Hausfrieden durch Verletzung der Hausordnung
- der Mieter hat an zwei aufeinanderfolgenden Terminen einen Mietrückstand in Höhe der gesamten Monatsmieten oder eines beträchtlichen Teils davon
Im Fall eines Mietrückstands lässt sich die außerordentliche Kündigung der Wohnung und des Mietvertrags durch den Vermieter gemäß § 543 abwenden, wenn die Schulden bezahlt werden. Kommt es zu einer Räumungsklage, besteht diese Möglichkeit nach § 569 BGB bis zu zwei Monate nach Zustellung der Klage an den Beklagten.
Verstirbt der Mieter, können die Erben oder der Vermieter das Mietverhältnis nach § 564 BGB innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen, wenn keine Personen im Sinne des § 563 in das Mietverhältnis eintreten. Bei diesen Personen kann es sich zum Beispiel um Ehe- oder Lebenspartner sowie Kinder handeln, die mit dem Mieter bis zu dessen Tod einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Der Vermieter erhält außerdem das Recht zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Pflicht, wenn ein wichtiger Grund gegen den Eintritt einer Person in das Mietverhältnis spricht. Leider gibt der Gesetzgeber hier nicht an, welche Gründe dies sein könnten.
Hinweis: Die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist wird in § 573d geregelt. Die Kündigung für unbefristete Mietverhältnisse muss in diesem Fall spätestens am dritten Werktag eines Monats für das Ende des übernächsten Monats ausgesprochen werden. Bei möblierten Räumen gemäß § 549 Absatz 2 muss die außerordentliche Kündigung bis zum 15. eines Monats zum Ende desselben Monats ergehen. Die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist von Mietverhältnissen auf bestimmte Zeit wird in § 575a beschrieben.
